部分采用市場(chǎng)法，部分采用成本法是否合理？
來源：中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)
2023年3月30日
以下文章來源于金牌估值 ，作者：趙強(qiáng) 湖心亭
問題：（1）在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的時(shí)候，如果有遇到企業(yè)的核心實(shí)物資產(chǎn)可以采用市場(chǎng)法，但市場(chǎng)上只有同類型的兩個(gè)交易案例，不知道能否只采用兩個(gè)案例進(jìn)行對(duì)比修正？有無具體的準(zhǔn)則依據(jù)規(guī)定呢。（2）企業(yè)有很多類似資產(chǎn)，有的可以找尋到交易案例，有的沒有案例，所以我們這次打算部分采用市場(chǎng)法，部分采用重置成本法，不知道是否合理？
湖心亭：市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：（1）要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；（2）公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。一般情況下，我們要選擇三個(gè)及以上的參照物。因?yàn)閰⒄瘴锍山粌r(jià)受買賣雙方交易地位、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)限等因素的影響。之所以多選擇參照物，主要也是為了避免個(gè)別參照物交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)的影響。您說的第一個(gè)問題，只有兩個(gè)參照物。那我們就可以認(rèn)為，它實(shí)際上已經(jīng)不滿足市場(chǎng)法的適用條件了，市場(chǎng)不活躍。在這種情況下，不宜選擇市場(chǎng)法。如果非要用市場(chǎng)法，看看這種東西的地域性強(qiáng)不強(qiáng)，如果地域性價(jià)值差異不大，能進(jìn)行調(diào)整的，可以適當(dāng)拓展案例來源范圍。關(guān)于第二個(gè)問題。企業(yè)價(jià)值準(zhǔn)則中規(guī)定：“采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出。”這一條中并沒有限制對(duì)同一類型的資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法，只是說根據(jù)具體情況選用適當(dāng)?shù)姆椒ā５菍?shí)際操作過程中，我們習(xí)慣對(duì)同一類型的資產(chǎn)一般采用同一種方法進(jìn)行評(píng)估。不過也有例外，比如車輛的評(píng)估，特種車輛和轎車都有的情況下，應(yīng)該是采用兩種不同的處理方式。
無論采用各種評(píng)估方法，主要是結(jié)合你收集資料的情況和資產(chǎn)本身的狀況及其所面臨的市場(chǎng)狀況，我們要做的就是做出經(jīng)得起推敲和考驗(yàn)的價(jià)值而已，大膽去做就好……
趙強(qiáng)：第一個(gè)問題：市場(chǎng)法（市場(chǎng)比較法）的理論基礎(chǔ)或者前提假設(shè)是在充分活躍的市場(chǎng)上，相同或相似資產(chǎn)的交易價(jià)格也是相同或相似的。因此，市場(chǎng)法適用的前提是具有一個(gè)交易“充分活躍”的市場(chǎng)，否則我們就不能得到“相同或相似資產(chǎn)交易價(jià)格也是相同或相似”的結(jié)論，如果說一個(gè)市場(chǎng)上只能找到兩個(gè)交易案例，這個(gè)市場(chǎng)能稱為交易充分活躍的市場(chǎng)嗎？當(dāng)然具體交易數(shù)量是多少才能稱為交易活躍的市場(chǎng)，我們資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中沒有明確（房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中提到過是至少3個(gè)），目前業(yè)內(nèi)慣例是至少有3個(gè)，因此，我認(rèn)為不足3個(gè)獨(dú)立的交易案例，應(yīng)該不能稱為是交易充分活躍的市場(chǎng)。
第二個(gè)問題：回答這個(gè)問題前先要明確一個(gè)原則，評(píng)估方法都是針對(duì)評(píng)估對(duì)象而言的。我們?cè)u(píng)估一個(gè)企業(yè)股權(quán)，則評(píng)估對(duì)象是這個(gè)“股權(quán)”；我們要評(píng)估一輛汽車，則評(píng)估對(duì)象是這個(gè)輛汽車，這兩種情況，評(píng)估對(duì)象都非常好確認(rèn)。如果我們要評(píng)估10臺(tái)設(shè)備、兩棟房屋和一塊土地，這時(shí)的評(píng)估對(duì)象是什么？存在兩種情況，當(dāng)上述10臺(tái)設(shè)備、兩棟房屋和一塊地構(gòu)成資產(chǎn)組（CGU），則我們的評(píng)估隨想就是這個(gè)資產(chǎn)組（CGU），如果上述資產(chǎn)不構(gòu)成資產(chǎn)組（CGU），則我們的評(píng)估對(duì)象就是這個(gè)10臺(tái)設(shè)備、兩棟房屋和一塊地，13個(gè)獨(dú)立的評(píng)估對(duì)象。當(dāng)我們確定好評(píng)估對(duì)象后，如果我們可以找到與這個(gè)評(píng)估對(duì)象整體可比的交易案例，通過對(duì)比分析可以直接得到評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值，則這種評(píng)估途徑或方法就是市場(chǎng)法；如果我們確定這個(gè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的途徑或方法是將這個(gè)評(píng)估對(duì)象拆解為若干個(gè)組成要素，分別估算這若干個(gè)組成要素的價(jià)值，然后再匯總得到這個(gè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，這種評(píng)估途徑或方法，對(duì)于這個(gè)評(píng)估對(duì)象，就是成本法。例如：我們?cè)u(píng)估一個(gè)企業(yè)的股權(quán)，如果我們直接找到與這個(gè)股權(quán)可比的交易案例，則這種評(píng)估方法對(duì)于評(píng)估對(duì)象－－估算資產(chǎn)，就是市場(chǎng)法；如果我們將組成這個(gè)股權(quán)的各單項(xiàng)資產(chǎn)作為股權(quán)資產(chǎn)的組成要素，分別估算這些組成要素的價(jià)值（無論我們采用何種方式或方法評(píng)估這些單項(xiàng)資產(chǎn)），然后再匯總得到所謂凈資產(chǎn)的價(jià)值，這種評(píng)估方法，對(duì)于評(píng)估對(duì)象－－股權(quán)資產(chǎn)，就是成本法，也稱資產(chǎn)組基礎(chǔ)法。又如，評(píng)估一輛汽車，我們找到與整車可比的交易案例，得到評(píng)估值，這種方法就是評(píng)估對(duì)象—整車的市場(chǎng)法，但是如果我們將整車拆解為車身、車架、發(fā)動(dòng)機(jī)和輪胎，然后分別估算這些組成要素的價(jià)值，無論我們采用什么方法評(píng)估車身、車架、發(fā)動(dòng)機(jī)和輪胎的價(jià)值，最后將其組合得到整車的價(jià)值的這種方法都是評(píng)估對(duì)象—整車的成本法。
我在這里想說一個(gè)與審核專家發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的一個(gè)實(shí)例，類似我前面提到的10臺(tái)設(shè)備、兩棟房屋和一塊土地的案例，如果這13項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)構(gòu)成資產(chǎn)組（CGU），我們的評(píng)估對(duì)象恰恰是這個(gè)資產(chǎn)組（CGU），我們將其拆開為13項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)，對(duì)這13項(xiàng)資產(chǎn)，有些采用市場(chǎng)法評(píng)估，有些采用收益法評(píng)估，還有些采用成本法評(píng)估，我們最后將這13項(xiàng)資產(chǎn)的結(jié)果加總，這種評(píng)估方法對(duì)于評(píng)估對(duì)象－－資產(chǎn)組（CGU）到底是屬于什么方法？審核專家認(rèn)為評(píng)估方法既包括市場(chǎng)法、收益法也包括成本法，我的觀點(diǎn)是我們這里的評(píng)估對(duì)象是資產(chǎn)組（CGU），對(duì)于這個(gè)資產(chǎn)組（CGU），這種評(píng)估方法就是成本法或稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法。當(dāng)然，如果我們這里的13項(xiàng)資產(chǎn)不構(gòu)成資產(chǎn)組（CGU），我們的評(píng)估對(duì)象就是這13項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)，此時(shí)，我們的評(píng)估方法就是審核專家所說的三種方法都包含。
最后，想澄清一個(gè)我認(rèn)為目前業(yè)內(nèi)一個(gè)模糊的認(rèn)識(shí)，還以車輛評(píng)估為例，評(píng)估對(duì)象為一輛車，我們的評(píng)估方式是向車輛銷售4S店詢價(jià)，然后確定所謂重置全價(jià)，根據(jù)標(biāo)的車輛的已使用年限確定理論成新率，再根據(jù)勘察情況確定勘察成新率，獲得一個(gè)綜合成新率，以重置全價(jià)乘以成新率得到評(píng)估值，這種評(píng)估途徑目前被認(rèn)為是一種典型的重置成本法，這種認(rèn)識(shí)合理嗎？如果說，我們的評(píng)估對(duì)象就是這輛車，這種直接獲得整車的交易價(jià)格，然后進(jìn)行相關(guān)修正（成新率實(shí)際可以認(rèn)為是一種修正），完全是市場(chǎng)法的評(píng)估途徑，根本不是重置成本法。典型的重置成本法評(píng)估這輛車的方式應(yīng)該是估算車身、車架、發(fā)動(dòng)機(jī)和輪胎的價(jià)格或制造成本，然后再考慮總裝成本，得到整車的成本，最后再考慮成新率。直接從4S店獲得的詢價(jià)不是重置成本，而是市場(chǎng)法的可比案例的市場(chǎng)報(bào)價(jià)！這是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。